안녕하세요, 벳플레이스입니다 🩺

아침저녁으로 다시 공기가 서늘해지니, 병원 문을 열 때마다 특유의 계절 냄새가 스칩니다.

진료실에 들어오는 보호자분들 표정에서도 한층 더 바빠지고 무거워진 ‘연말 시즌’의 공기가 느껴지는 요즘입니다.

바쁘고 복잡한 계절이지만,

오늘 하루 원장님의 진료실이 조금은 더 가볍고 든든해지길 바라며
이번 벳플레터 시작합니다.

동물병원 임대차계약 시 반드시 알아야 할 건축물 용도 & 확정일자 가이드

🏢 1. 동물병원 개원 전, 반드시 거치는 단계

– 건축물 용도 확인 (제1종·제2종 근린생활시설)

병원을 개원하면서 임대차계약을 하다 보면
“이 건물 용도로 병원을 열 수 있는지, 용도 변경이 필요한지”를 궁금해하시는 원장님들이 아주 많습니다.

예전에는 동물병원이 주민생활과 밀접하지 않은 업종으로 분류되어
건축법상 제2종 근린생활시설에서만 영업이 가능했습니다.
그래서 소규모로 병원을 열고 싶어도, 임대료와 입지 선택에서 제약이 많았습니다.

최근에는 상황이 달라졌습니다.
반려동물 인구 증가로 소규모 동물병원의 용도 재분류가 필요하다는 의견이 커지면서
2023년 9월 12일 건축법 시행령이 개정되었습니다.

이 개정으로 바닥면적 합계 300㎡(약 91평) 미만의 소규모 사업장이라면
동물병원도 제1종 근린생활시설에서 영업할 수 있게 되었습니다.
즉, 일정 규모 이하의 동물병원은 이제 전용주거지역·일반주거지역·준주거지역 등 다양한 지역에서 개원이 가능해진 것입니다.

1) 지역별로 가능한 용도 조합

• 전용주거지역

  • 제1종 근린생활시설에 해당하면 동물병원 개원 가능

  • 제2종 근린생활시설은 전용주거지역에서 허용되지 않아 개원이 불가

• 일반주거지역

  • 제1종 근린생활시설이면 개원 가능

  • 제2종 근린생활시설은 지자체 조례에서 허용한 경우에만 개원 가능

• 준주거지역

  • 제1종·제2종 근린생활시설 모두 동물병원 개원 가능

즉, 어느 지역이냐에 따라 ‘제1종·제2종’의 허용 범위가 다르다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

2) 면적에 따른 제한 – 300㎡(약 91평) 기준

면적에 따른 제한도 따로 있습니다.

• 바닥면적 합계 300㎡(약 91평) 미만인 경우

  • 제1종 근린생활시설이든, 제2종 근린생활시설이든
    → 동물병원 개원이 모두 가능합니다.

• 바닥면적 합계 300㎡(약 91평) 이상인 경우

  • 제1종 근린생활시설에서는 동물병원 개원이 불가능

  • 제2종 근린생활시설에서는 개원 가능

또한, **약 90평 이상의 규모를 가진 ‘큰 동물병원’**은
여전히 제2종 근린생활시설에서만 개원 가능하다는 점을
별도로 유의해야 합니다.

📌 2. 임대차계약을 맺을 때 꼭 확인해야 할 3가지

건물을 마음에 정했다고 해서 바로 계약서부터 쓰면 안 됩니다.
계약 전에 아래 세 가지를 반드시 확인해야,
추후 분쟁과 손해를 줄일 수 있습니다.

① 건축물대장 확인

• 어디서?

  • 정부24, 관할 구청, 주민센터에서 발급 가능

• 무엇을?

  • 건물의 용도를 필수적으로 확인해야 합니다.

  • 실제로 제1종/제2종 근린생활시설인지,
    혹은 용도 변경이 필요한 상태인지 체크해야 합니다.

② 등기사항증명서(등기부등본) 발급·대조

• 어디서?

  • 인터넷등기소 또는 법원 방문을 통해 발급 가능

• 확인할 것

  • 등기부에 적힌 소유자와, 임대차계약서에 서명하는 임대인이 동일한지 여부

  • 계약 시, 소유자 또는 임대인의 신분증과 대조

• 공동명의일 때

  • 공동명의 건물인데 공동소유자 전원이 계약 자리에 오지 않은 경우,
    → 오지 않은 공동명의자의 동의서(위임장, 인감증명서 등) 를 반드시 확인해야 합니다.

③ 토지이용계획확인원 확인

• 어디서?

  • 국토부 ‘토지이음’ 사이트
    (주소 입력 후 도시계획 열람)

• 왜 필요한가?

  1. 해당 건물이 속한 토지에 재개발·재건축 계획이 있는지 확인하기 위해

  2. 상가건물임대차보호법상, 계약갱신청구권을 행사해 최대 10년까지 계약기간을 보장받을 수 있다 하더라도,
     재개발·재건축으로 건물이 철거되는 경우에는 그 보장이 그대로 유지되지 않기 때문입니다.

동물병원 인테리어는 투자 규모가 큰 편입니다.
하지만 재개발 과정에서 보상 대상에서 제외될 수도 있습니다.
따라서 “이 지역이 정비구역인지, 재개발 예정지인지”를
토지이음에서 도시계획을 열람해 반드시 확인해야 합니다.

실제 예시 화면처럼, 어떤 지역은 2022년 6월에 이미 정비구역으로 지정되었다는 사실을 쉽게 확인할 수 있습니다.
이런 곳에 병원을 개원하면 중장기적인 운영 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

💰 3. 계약을 했다면? 꼭 ‘확정일자’를 받아야 하는 이유

1) 확정일자와 환산보증금

임대차계약 시 납부한 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는
반드시 확정일자 신청을 해야 합니다.

• 확정일자를 받으면

  • 등기를 한 것과 거의 같은 효력이 생기고,

  • 만약 해당 건물이 경매로 넘어가더라도
    → 확정일자 기준으로 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

다만, 보증금 금액과 상관없이 누구나 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.
상가건물임대차보호법에 따라,
지역별로 정해진 ‘환산보증금 기준’ 이하인 경우에만
이 보호를 받을 수 있습니다.

환산보증금 기준은 지역마다 다릅니다.

• 서울특별시 : 환산보증금 9억 원 이하

• 수도권정비계획법상 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 부산광역시 : 6억 9천만 원 이하

• 그 밖의 광역시(수도권 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역, 부산광역시 제외) 와
  안산시, 용인시, 김포시, 의정부시, 광주시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시 : 5억 4천만 원 이하

• 기타 지역 : 3억 7천만 원 이하

여기서 말하는 환산보증금은
‘보증금 + 월세를 보증금으로 환산한 금액’을 말합니다.

• 계산식은 다음과 같습니다.
  → 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

예를 들어,
서울에서 보증금 1억 원에 월세 700만 원으로 계약했다면

• 월세 700만 원 × 100 = 7억 원

• 보증금 1억 원을 더하면 총 8억 원

따라서 환산보증금은 8억 원이 되고,
서울 기준 금액인 9억 원 이하에 해당하므로
이 경우에는 확정일자 신청을 통해 보호를 받을 수 있습니다.

2) 확정일자 신청 방법

확정일자는 상가가 위치한 곳의 관할 세무서에
직접 방문해 신청할 수 있습니다.
신규사업자인지, 기존사업자인지에 따라 준비 서류가 달라집니다.

▶ 신규사업자일 경우 준비 서류

1. 임대차계약서 원본

   • 반드시 ‘원본’을 지참해야 합니다.

2. 사업자등록신청서

   • 확정일자 신청 겸용 서식 사용

3. 건물의 일부만 임대하는 경우

   • 임대차 대상 부분이 표시된 도면 1부

▶ 기존사업자일 경우 준비 서류

1. 기존 사업자등록증 원본

2. 임대차계약서 원본

   • 마찬가지로 반드시 원본

3. 사업자등록정정신청서

   • 확정일자 신청 겸용 서식

4. 건물의 일부만 임대하는 경우

   • 해당 부분이 표시된 도면 1부

참고로,
확정일자 신청서 서식은 파일 형태로 별도 다운로드 받을 수 있습니다.

✅ 마무리 – “개원 전, 한 번 더 확인하세요”

동물병원을 준비하시는 과정에서

• 건축물 용도(제1·제2종 근린생활시설, 300㎡ 기준)

• 지역별 허용 여부(전용·일반·준주거지역)

• 임대차계약 전 3가지 체크포인트

• 계약 후 확정일자와 환산보증금 기준, 신청 서류

이 네 가지를 차근차근만 확인하셔도
예상치 못한 손해와 분쟁을 큰 폭으로 줄이실 수 있습니다.

개원을 준비 중이시고,
동물병원에 특화된 세무·행정 상담이 필요하시면
전문 세무사와 상의하시는 것도 추천드립니다.

벳플레이스와 벳플레터는
원장님들이 개원 전 단계부터 개원 이후 세무·행정까지
걱정을 덜 수 있도록 계속해서 실무 정보를 전달드리겠습니다.