안녕하세요, 벳플레터입니다.
최근 동물병원을 새롭게 개원하시는 분들 중 상가 임대차 계약 문제로 고민하시는 원장님들이 많습니다. 특히 인테리어 비용이 크게 들어가는 만큼, 단기 계약 후 퇴거 요청이라도 받게 되면 큰 손실이 우려되는데요. 오늘은 공인중개사이자 세무사로 활동 중인 전문가의 실제 상담 사례를 바탕으로, 상가 임대차 보호법과 계약갱신 요구권에 대해 꼭 알아야 할 핵심 내용을 정리해드립니다.
‘2년 계약 후 퇴거’는 임대인이 마음대로 할 수 없습니다
병원을 개원하기 위해 상가 임대차 계약을 체결한 A 원장님.
하지만 계약서의 임대차 기간이 단 2년이라는 점에서 고민이 깊어졌습니다. 인테리어에 수천만 원을 투자한 상황에서 2년 후 임대인이 나가달라고 하면 어쩌나 하는 불안 때문입니다.
이러한 상황에서 중요한 것은 바로 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권입니다.
해당 법에 따르면, 임차인은 임대차 기간이 끝난 후에도 추가로 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 임대인이 특별한 사유 없이 이를 거절할 수는 없습니다.
또한 법은 최초 임대차계약서상의 2년을 포함하여, 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위 내에서 갱신 요구가 가능하다고 명시하고 있습니다. 임대차 계약이 갱신되더라도 임차인은 최소한 10년간 계약을 유지할 수 있도록 법이 보호하고 있다는 뜻입니다.
계약갱신 요구는 무조건 인정되는 것은 아닙니다
다만 주의해야 할 점도 있습니다. 임차인의 계약갱신 요구가 거절될 수 있는 정당한 사유가 법에 명시되어 있기 때문입니다. 예를 들어 다음과 같은 경우에는 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
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임차인이 3회 이상 차임을 연체한 경우
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고의 또는 중대한 과실로 건물에 피해를 준 경우
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임대인의 동의 없이 권리금을 받고 전대하거나 일부를 타인에게 사용하게 한 경우
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임대인이 직접 사용하기 위해 건물이 필요한 경우 (단, 정당한 목적과 계획이 있어야 함)
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건물이 노후·훼손되어 안전 문제가 있는 경우
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그 외 임차인이 계약 의무를 성실히 이행하지 않은 경우 등
이처럼 갱신 거절의 사유가 명확하게 법에 규정돼 있기 때문에, 임차인은 계약갱신권을 행사하기 위해서라도 반드시 계약 조건을 성실히 이행해야 합니다. 특히 월세 연체나 불법 전대 등은 절대 피해야 할 리스크 요인입니다.
개원을 앞두고 꼭 확인해야 할 핵심 체크리스트
동물병원 개원을 준비 중이라면, 단순히 입지나 임대료만 볼 것이 아니라 해당 상가가 재개발 예정지인지, 건물주가 바뀔 가능성은 없는지, 장기 임대가 가능한지 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
또한 계약서 상의 ‘계약갱신 요구권을 행사할 수 없는’ 특약 사항이 포함되어 있는지 여부도 반드시 확인해야 합니다. 불리한 조항이 들어간 상태로 서명하면, 실제로 보호받기 어려울 수 있기 때문입니다.
무엇보다 개원 직전에 서둘러 계약하기보다는, 동물병원 임대에 특화된 세무사나 중개인의 도움을 받아 충분한 검토를 거친 후 계약하실 것을 권장드립니다. 수천만 원에 달하는 인테리어 비용과 개업 비용이 헛되지 않도록, 임대차 계약은 세심한 준비가 필요한 절차입니다. | 
