안녕하세요, 선생님.
올해 상반기부터 심상치 않던 부동산 분위기, 체감하고 계셨을지도 모르겠습니다. 특히 서울 아파트값이 급격히 오르며 다시 시장이 들썩이기 시작했는데요. 실제로 서울 아파트 매매가격은 6월 넷째 주 기준, 6년 9개월 만에 최고 상승률을 기록했습니다.
매수 심리도 과열 양상을 보입니다. KB부동산에 따르면 6월 9일 기준 서울의 매수우위지수는 82.98, 이는 2021년 10월의 86.1 이후 가장 높은 수치입니다. 특히 강남 11개 자치구는 91.71까지 치솟았고, 강북 14개구도 전주 대비 급등했습니다.
이처럼 집값 상승에 대한 기대감이 다시 고조되자, 정부는 매우 강력한 대출 규제 방안을 전격 발표했습니다. 특히 실거주 목적이 아닌 사람, 전세를 활용해 투자하던 사람, 신용대출로 자금을 끌어다 부동산을 사던 사람들에겐 더 이상 기회가 없을 수도 있습니다.
이번 조치는 단순한 ‘대출 조이기’가 아니라 투자 목적의 진입 자체를 차단하겠다는 강력한 신호입니다. 특히 강남·용산 등 고가 주택 밀집 지역을 정조준했으며, 이제는 ‘실탄 없는 갭투자’는 사실상 불가능해졌습니다.
💰 대출 총알 제한… 수도권도 최대 6억까지만
이제는 서울과 경기, 인천 등 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 수 있는 최대 한도가 6억 원으로 축소됩니다. 예를 들어 17억 원짜리 강남 아파트를 매수하려면 최소 11억 원 이상을 자력으로 조달해야 한다는 뜻입니다. 기존에는 LTV(주택담보대출비율)에 따라 절반 정도까지 대출이 가능했지만, 이번 방안은 고가 아파트 진입 자체를 원천적으로 차단하려는 의도가 강합니다.
이와 함께 ‘생애 최초 주택 구입자’에게도 대출 혜택이 축소됩니다. 지금까지는 집값의 80%까지 대출이 가능했지만, 이제는 LTV 70%로 하향됩니다. 예컨대 5억 원짜리 주택을 처음 사는 경우에도 최대 3억 5천만 원까지만 대출이 가능하다는 뜻입니다.
또한 디딤돌, 버팀목, 신혼·신생아 특례대출 등 정책금융 상품의 최대한도도 약 20% 축소됩니다. 특히 실수요자들이 애용하던 상품마저 축소되면서, 실거주자 입장에서도 신중한 전략이 필요해졌습니다.
그리고 주택담보대출의 만기 역시 최장 30년으로 제한되며, 대출받고 6개월 안에 전입신고를 하지 않으면 대출 요건을 충족하지 못하게 됩니다. 거주 이전 없이 투자만을 목적으로 주택을 매수하는 ‘무늬만 실거주’ 전략 역시 무력화된 셈입니다.
🔗 전세 끼고 집 사는 ‘갭투자’, 구조 자체가 차단
이번 대책의 가장 직접적인 타깃은 바로 전세를 활용한 투자 방식, 즉 ‘갭투자’입니다.
과거에는 매매 계약만 체결하고 세입자가 받은 보증금으로 잔금을 납부하면서 실질적으로 매수자는 자금 없이도 주택을 취득할 수 있었는데요, 이른바 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 방식이었습니다.
하지만 6월 28일부터는 임대차계약서상 임대인과 주택 소유주가 다르면 전세대출이 불가능합니다. 쉽게 말해, 아직 소유권이 넘어오지 않은 상태에서의 전세 대출이 전면 금지된 겁니다.
이는 전세보증금을 활용해 잔금을 치르는 갭투자뿐 아니라, 전세사기의 주요 구조를 차단하기 위한 조치이기도 합니다.
또한, 수도권이나 규제지역에서 실거주 목적이 아닌 다주택자나 1주택자의 추가 주택 구입에도 주택담보대출이 아예 금지됩니다. 다만 1주택자가 6개월 이내에 기존 주택을 처분한다는 조건이 있을 경우에만 예외적으로 비규제지역은 LTV 70%, 규제지역은 LTV 50%를 적용받습니다.
💳 신용대출도 연소득 이내만 허용… 사실상 차단된 투자 루트
정부는 신용대출에 대한 규제도 동시에 강화했습니다.
이제 신용대출은 차주의 연소득 이내까지만 가능하며, 투자 목적으로 신용대출을 끌어다 쓰는 방식은 차단됩니다.
예를 들어 연소득이 6천만 원인 경우, 신용대출 한도 역시 6천만 원까지만 설정됩니다.
이 규제는 일부 투자자들이 신용대출 → 잔금 납부 → 부동산 매수라는 구조로 활용해 오던 자금 전략을 사실상 원천 봉쇄한 것입니다. 특히 이 같은 조치는 민간은행뿐 아니라 정책금융기관 등 전 금융권에 동일하게 적용되므로, 은행별로 유연한 대출 설계도 기대하기 어렵게 됐습니다.
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